Neue Urteile des BGH zur Eigenbedarfskündigung

Neue Urteile des Bundesgerichtshofs (BGH) zur Eigenbedarfskündigung

Fall 1:
Der Vermieter kündigte eine 130 m² große 4-Zimmer-Wohnung wegen Eigenbedarfs für seinen Sohn und einen Mitbewohner. Der Mieter zog nicht aus, da der behauptete Wohnbedarf überhöht sei. Die auf der Kündigung beruhende Räumungsklage hatte letztlich beim BGH Erfolg.

Die Entscheidung:
Nach Ansicht des BGH (BGH, Urteil v. 4.3.2015, Az. VIII ZR 166/14) liegt keine missbräuchliche Kündigung vor. Bei der Eigenbedarfskündigung ist das Erlangungsinteresse des Vermieters und das Bestandsinteresse des Mieters abzuwägen. Diese Interessenabwägung müssen die Gerichte in einer Weise nachvollziehen, die den Belangen beider Seiten Rechnung trägt.

Die Gerichte müssen den Entschluss des Vermieters achten, wenn er seine Wohnung selbst nutzen oder durch Angehörige nutzen lassen will, ebenso wie die Vorstellung des Vermieters zu einem angemessenen Wohnbedarf. Den vom Vermieter angemeldeten Wohnbedarf dürfen die Gerichte daher nicht auf Angemessenheit, sondern nur auf Rechtsmissbrauch überprüfen. Rechtsmissbräuchlich ist aber nicht schon der überhöhte, sondern erst der weit überhöhte Wohnbedarf. Zudem ist die Prüfung am Einzelfall auszurichten. Eine pauschale Beurteilung, etwa dass Wohnungen bestimmter Größen für eine bestimmte Personenzahl ausreichen, ist unzulässig.

Der Fall wurde an das Landgericht für weitere Feststellungen der Angemessenheit des Wohnbedürfnisses zurückverwiesen.

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Fall 2:
Einem Mieter wurde die Wohnung zwei Jahre nach Einzug gekündigt. Der Vermieter hatte dies damit begründet, dass seine Tochter, die nach dem Abitur ein Jahr im Ausland verbracht hatte, nach Deutschland zurückkehren und in Mannheim studieren und dann in einer eigenen Wohnung leben wollte.

Die Entscheidung:
Der Mieter hatte sich zunächst erfolgreich mit der Begründung gegen die Kündigung gewehrt, dass der Eigenbedarf für den Wohnungsbesitzer bei Abschluss des Mietvertrags vorhersehbar gewesen und deshalb "rechtsmissbräuchlich" sei.

Der Bundesgerichtshof (BGH, Urteil vom 4.2.2015, Aktenzeichen: VIII ZR 154/14) hat mit dem Urteil das Urteil der Vorinstanz aufgehoben, das eine Kündigung für rechtswidrig erklärt und sich bei der Begründung an die Argumentation des Mieters orientiert hatte.

Der BGH hat die Angelegenheit an die Vorinstanz zurückverwiesen. Es gebe keine gesetzliche Pflicht, einen später eintretenden Eigenbedarf bereits bei Abschluss des Mietvertrags erkennen zu müssen. Dazu sei die Jugend zu unberechenbar. Durch das Urteil wurde der jahrelange Streit unter Gerichten entschieden, ob und für welchen Zeitraum ein Eigenbedarf durch den Vermieter vorausgeplant werden muss.