Zuschlag für Schönheitsreparaturen

Im Mietvertrag hatte der Vermieter einen Zuschlag für Schönheitsreparaturen aufgenommen. Die Mieter der Wohnung verlangen vom Vermieter die Rückzahlung. Im Formularmietvertrag über die 91 Quadratmeter große Wohnung (Miete warm: EUR 648,--) ist vereinbart, dass der Vermieter die Ausführung der Schönheitsreparaturen übernimmt und sich der hierfür in der Miete enthaltene Kostenansatz von 0,87 Euro monatlich je Quadratmeter beläuft. Die monatliche Miete ist aufgeteilt in eine „Grundmiete" von 421 Euro, eine Betriebskostenvorauszahlung von 148 Euro und einen „Zuschlag Schönheitsreparaturen" von 79 Euro.

Nach Ansicht der Mieter ist der „Zuschlag Schönheitsreparaturen" nicht wirksam vereinbart worden. Es handle sich um eine unwirksame, vorformulierte Preisnebenabrede. Sie fordern den Zuschlag zurück und verlangen die Feststellung, dass die ab April 2016 nicht zur Zahlung des „Zuschlag Schönheitsreparaturen" verpflichtet seien.

Die Klage wurde zurückgewiesen. Bei dem Zuschlag Schönheitsreparaturen handelt es sich um eine Preisabrede, die nicht der AGB-Kontrolle unterliegt. Dieser Zuschlag stellt ungeachtet des gesonderten Ausweises neben der „Grundmiete" ein Entgelt für die Hauptleistungspflicht (Gebrauchsgewährungs- und Gebrauchserhaltungspflicht) des Vermieters dar.
Es liegt auch kein Umgehungsgeschäft des Inhalts vor, dass den Mietern mithilfe des getrennt ausgewiesenen Zuschlags quasi eine Verpflichtung zur Übernahme von Schönheitsreparaturen einer unrenoviert übergebenen Wohnung auferlegt wird, die ihnen durch Allgemeine Geschäftsbedingungen nicht hätte auferlegt werden können, weil kein angemessener Ausgleich entsprechend der BGH-Rechtsprechung gewährt worden sei. Denn die Ausweisung eines „Zuschlags Schönheitsreparaturen" hat für das Mietverhältnis rechtlich keine Bedeutung und stellt beide Mietvertragsparteien nicht anders, als wenn sogleich eine um diesen Zuschlag höhere Grundmiete ausgewiesen wäre. In beiden Fällen muss der Mieter den Gesamtbetrag zahlen und zwar unabhängig davon, ob und welcher Aufwand dem Vermieter für die Durchführung von Schönheitsreparaturen tatsächlich entsteht.

Im Hinblick auf spätere Mieterhöhungen gehört der Zuschlag zur Ausgangsmiete, die mit der ortsüblichen Vergleichsmiete zu vergleichen ist. Ähnlich wird nach der Rechtsprechung des BGH bei Wegfall der Preisbindung einer Wohnung verfahren, in der der Mieter während der Dauer der Preisbindung einen gesondert ausgewiesenen Zuschlag für die Schönheitsreparaturen gezahlt hat.
(BGH, Beschluss v. 30.5.2017, VIII ZR 31/17)