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ARGE Baurecht-Expertentipps für Bauunternehmen und Handwerksbetriebe: Vorsicht bei Mängelbeseitigung aus Kulanz!

Mängel passieren auf jeder Baustelle. Sie müssen beseitigt werden, und zwar von dem, der sie verursacht hat. Mancher erledigt dabei aus Gutmütigkeit, oder um „seine Ruhe zu haben", auch Mängel, die er eigentlich gar nicht zu verantworten hat. Das ist nicht unproblematisch. Falls der Bauunternehmer durch seinen Auftraggeber gerügte Mängel an seiner Werkleistung nicht anerkennt, aber dennoch aus Kulanzgründen beseitigt, muss er vorher eindeutig schriftlich darauf hinweisen, dass er sich zur Mängelbeseitigung nicht verpflichtet fühlt, den Anspruch auf Nachbesserung nicht anerkennt, sondern lediglich aus Kulanzgründen ausführt. Dazu rät die Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Architektenrecht (ARGE Baurecht) im Deutschen Anwaltverein (DAV). Macht er das nicht, kommt die Mängelbeseitigung einem Anerkenntnis im Sinne § 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB gleich, und die Verjährungsfrist beginnt neu. Vorsicht ist bei VOB-Verträgen geboten: Bei VOB-Verträgen führt jegliche Nachbesserung gemäß § 13 Abs. 5 Nr.1 Satz 3 VOB/B zum Beginn einer neuen Verjährungsfrist ab Abnahme der Mängelbeseitigungsmaßnahmen (BGH, Beschluss vom 23.08.2012 - VII ZR 155/10).


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Verkehrssicherungspflichten im Winter - Hauseigentümer müssen nicht nur Schnee räumen

Die Verkehrssicherungspflicht des Hauseigentümers bei Schnee oder Eis betrifft alle Hauseigentümer. Zu den Obliegenheiten der Hauseigentümer im Winter gehören die Räum- und Streupflicht auf allen begehbaren Wegen und Flächen der Grundstücke, ferner in den Hauseingängen, den Garagenhöfen, wie auch rings um die Mülltonnenstandplätze und auf den Bürgersteigen vor dem Grundstück. Die Verkehrssicherungspflicht umfasst auch die öffentlichen Bürgersteige vor Stellplätzen, wenn sie etwas abseits des eigentlichen Grundstücks liegen, wie oft bei Wohnungs- und Reihenhausanlagen.

Normalerweise überträgt die Kommune die so genannten Sicherungspflichten für Bürgersteige und öffentliche Wege auf die Hauseigentümer. Diese wiederum dürfen sie delegieren, beispielsweise an Mieter oder an einen professionellen Winterdienst.

Dabei sind klare Verhältnisse zu schaffen: Vermieter, die die Sicherungspflichten auf einen oder mehrere Mieter eines Hauses übertragen, müssen diese Regelung im Mietvertrag oder in der Hausordnung festschreiben. Und selbst dann sind sie nicht aus dem Obligo: Weil sie letzten Endes immer für die Verkehrssicherungspflicht verantwortlich sind, müssen sie prüfen, ob ihre Mieter die ihnen übertragenen Aufgaben auch ernst nehmen.

Die Verkehrssicherungspflicht der Hauseigentümer beschränkt sich nicht nur auf die Räum- und Streupflicht, sondern umfasst alle Gefahren, die vom Grundstück und dem darauf stehenden Haus ausgehen können. Eine typische Gefahrenquelle ist zum Beispiel das Dach des Hauses. Vor allem nach schweren Herbst- und Winterstürmen müssen Hauseigentümer den Zustand des Dachs prüfen lassen: Liegen alle Ziegel noch fest? Haben sich Solarpaneele oder Fernsehantennen gelockert? Der Hauseigentümer haftet für sämtliche Schäden, sowohl für Sach- als auch für Personenschäden. Verantwortlich ist der Grundstückseigentümer auch für den Zustand der Bäume in seinem Garten. Stürzen nach einem Sturm oder von einem kranken Baum Äste ab, haftet der Eigentümer. Auch nicht auf die leichte Schulter sollten Hausbesitzer abgesackte oder hoch stehende Gehwegplatten nehmen.

Für den Schadensfall ist der Abschluss wichtiger Versicherungen. Nutzt der Hauseigentümer Haus oder Wohnung selbst, schützt ihn die private Haftpflichtversicherung vor Schadensersatzansprüchen Dritter. Sind Haus oder Wohnung vermietet,

kommt für diese Schäden die so genannte Haus- und Grundbesitzer-Haftpflichtversicherung auf. Grundsätzlich stehen Hauseigentümer immer in der Pflicht.


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Die Abrechnung von Stundenlohnarbeiten

 

Gegen eine Stundenlohnabrechnung wird von Bauherrn – berechtigt oder nicht – der Einwand erhoben, dass die Stundenabrechnungen nicht nachvollziehbar, insbesondere überhöht seien. In einem Gerichtsverfahren muss der Unternehmer dann ggfs. seine Abrechnung belegen und schlüssig machen muss.

Das kommt nur in Betracht, wenn er die Arbeiten bereits während der Ausführung sorgfältig dokumentiert hat. Sollen die Einzelheiten nachträglich zusammengestellt werden, ist dies nahezu unmöglich. Bei einer Werklohnklage des Unternehmers muss der Unternehmer damit rechnen, dass der Bauherr seine Abrechnung (zulässigerweise) pauschal bestreitet und behauptet, es seien zu viele Stunden abgerechnet worden. Er kann das behaupten, unabhängig davon, ob die abgerechneten Stunden tatsächlich angefallen sind oder nicht.

Kann der Unternehmer hingegen die abgerechneten Leistungen detailliert nachweisen, muss nun der Bauherr darlegen, warum die Abrechnung nach seiner Ansicht nicht nachvollziehbar oder überhöht sein soll.

Tipp:

Handwerker sollten bei jedem Auftrag prüfen, ob sie eine Abrechnung auf Stundenbasis vereinbaren wollen. Und falls ja, müssen sie sicherstellen, dass ihre Mitarbeiter alle Tätigkeiten auch detailliert genug dokumentieren, um notfalls vor Gericht bestehen zu können. Sicherheitshalber sollte der Unternehmer die Wochenstundenzettel von dem Auftraggeber regelmäßig gegenzeichnen lassen. Dann kann der hinterher mit dem Einwand, es seien zu viele Stunden aufgeschrieben worden, nicht mehr gehört werden.

Nach § 15 VOB/B muss ein Stundenlohnzettel folgende Angaben – wenigstens – enthalten: 

- Bezeichnung der Baustelle (Angaben zu Ort und Lage)

- Bezeichnung des Bauherrn (Name und Anschrift)

- Datum und Dauer der ausgeführten Stundenlohnarbeiten, Bezeichnung der Arbeiten und Anzahl der geleisteten Stunden

- Angabe der vereinbarten Stundensätze, gegliedert nach den unterschiedlichen Lohngruppen bzw. nach der Qualifikation der Mitarbeiter

- Genaue Beschreibung der Art der auszuführenden Arbeiten

- Angaben zu besonders zu vergütendem Aufwand für Geräte, Maschinen und sonstigen Anlagen, Bau- oder Werkstoffe, Materialien, Einbauteile gegliedert nach unterschiedlichen Werkstoffen

- Hinweise zu Liefer-/Wiegescheinen oder Entsorgungsscheinen

- Frachten, Transportkosten, Auf- und/oder Abladevorgänge

- Hilfsmittel, Gerüste, Hebezeuge

- und gegebenenfalls Sonderkosten


 

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Das Schornsteinfegermonopol fällt am 1.1.2013

Am 31.12.2012 endet das Schornsteinfegermonopol. Ab diesem Zeitpunkt können neben den Schornsteinfegern von zugelassenen Handwerksbetrieben (z.B. Heizungsinstallateure) durchgeführt werden. Der Bezirksschornsteinfeger bleibt weiterhin zuständig für das Führen des Kehrbuchs, die Feuerstättenschau und das Prüfen neu installierter Heizungsanlagen. Für sonstige Arbeiten wie z.B. die regelmäßigen Kehr-, Mess- und Überprüfungsarbeiten kann auch ein bezirksfremden Schonsteinfeger oder ein zugelassener Handwerksbetrieb beauftragt werden.

Die Vornahme der Prüf- und Wartungsfristen muss schriftlich bestätigt werden (Formblatt), damit Sie in der gesetzlichen Frist, nämlich bis spätestens zwei Wochen nach Ende der Prüffrist, die Erledigung Ihrer Pflicht gegenüber dem Bezirksschornsteinfeger nachweisen können. Wird die Frist versäumt droht ein Bußgeld von bis zu EUR 5.000,--.

 
Beachte: Was kostet ein Schornsteinfeger?

Die Kosten ergeben sich aus der Kehr- und Überprüfungsordnung (KÜO). Danach orientieren sich die Kosten nach den sog. Arbeitswerten für die einzelnen Dienstleistungen, die von Bundesland zu Bundesland variieren können. In Hamburg liegt der Arbeitswert bei EUR 1,10, in Nordrhein-Westfalen bei EUR 1,01, in Berlin bei EUR 0,90, jeweils zzgl. Umsatzsteuer.


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Mietrecht: Der Vermieter hat grundsätzlich kein generelles Besichtigungsrecht (19.11.2014)

Eine Vermieterin betrat nach Vorankündigung des Besuchs eines bestimmten Zimmers die Wohnung ihres Mieters, betrat dabei aber auch weitere Räume des Mieters, obwohl der diese Inaugenscheinnahme verboten hatte und sie zum Verlassen der Wohnung aufgefordert hatte. Schließlich umfasste er die Vermieterin und trug sie aus dem Haus. Die Vermieterin kündigte daraufhin das Mietverhältnis.

Der BGH (Urteil vom 04.06.2014 – VIII ZR 289/13) entschied zugunsten des Mieters und stellte fest, dass das Verhalten der Vermieterin eine Pflichtverletzung begangen habe, indem sie versucht habe, weitere Zimmer einzusehen. Es gebe kein grundsätzliches und uneingeschränktes Recht, eine Wohnung einzusehen. Für eine Besichtigung bedarf es eines konkreten Anlasses sowie zeitlichen Vorlaufs. Grund hierfür ist letztlich der verfassungsmäßig garantierte Schutz der Wohnung (Art. 13 Grundgesetz). Soweit der Mietvertrag eine Klausel enthält, wonach der der Vermieter berechtigt sei, das Mietobjekt nach vorheriger Ankündigung zu besichtigen, ist wegen Verstoßes gegen § 307 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) unwirksam.

Diese Grundsätze gelten auch für den folgenden Fall:

 

http://www.frag-einen-anwalt.de/forum_topic.asp?topic_id=239440&rechtcheck=2




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